Hur skuldkvoten räknas ut
Skuldkvoten visar förhållandet mellan ditt bolån och hushållets samlade inkomst före skatt. Formeln är enkel:
Skuldkvot = Bolån ÷ Bruttoårsinkomst
Ett hushåll med 600 000 kr i sammanlagd årsinkomst och ett bolån på 2 550 000 kr har skuldkvoten 4,25. Ett lån på 2 700 000 kr ger skuldkvoten 4,5.
Skuldkvoten används inte för att avgöra om du får låna – det gör bankens kalkylränta och kreditprövning. Den avgör däremot hur mycket du måste amortera.
Varför gränsen ligger vid 4,5
Finansinspektionen införde det skärpta amorteringskravet 2018 för att bromsa hushållens skuldsättning. Gränsen vid 4,5 gånger inkomsten sattes för att minska risken att höga lån blir ohållbara vid räntehöjningar eller inkomstbortfall.
Tanken är att hushåll med lägre skuldkvoter har större ekonomisk buffert. De klarar lättare oväntade utgifter och kan anpassa sig om räntorna stiger.
Vad som händer när skuldkvoten passerar 4,5
När lånet överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst tillkommer en extra amortering på en procentenhet per år. Det skärpta kravet läggs ovanpå det vanliga amorteringskravet.
Har du en belåningsgrad över 70 procent amorterar du normalt 2 procent per år. Med skuldkvot över 4,5 blir det totalt 3 procent. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent ökar amorteringen från 1 till 2 procent per år.
Ta exemplet med bostadsrätten till 3 000 000 kr och 85 procents belåningsgrad. Lånet blir 2 550 000 kr. Med en hushållsinkomst på 600 000 kr blir skuldkvoten 4,25 – under gränsen. Amorteringen är 2 procent per år, alltså 51 000 kr, vilket ger 4 250 kr per månad.
Skulle samma hushåll ha en inkomst på 550 000 kr blir skuldkvoten 4,64. Då träder det skärpta kravet in och amorteringen ökar till 3 procent per år: 76 500 kr, eller 6 375 kr per månad. Skillnaden är 2 125 kr mer i månaden.
Hur inkomsten räknas
Det är hushållets sammanlagda bruttoårsinkomst som räknas – alltså före skatt. Om du köper tillsammans med någon annan läggs era inkomster ihop.
Banken utgår från fast lön, pension eller annan regelbunden inkomst. Tillfälliga bonusar eller oregelbundna inkomster kan räknas med helt eller delvis, beroende på bankens bedömning.
Inkomsten som används är den vid lånetillfället. Skuldkvoten räknas inte om automatiskt om din lön ändras senare, men det skärpta amorteringskravet gäller så länge lånet överstiger 4,5 gånger den ursprungliga inkomsten.
Skuldkvot och belåningsgrad – två olika saker
Skuldkvot och belåningsgrad mäter olika aspekter av ditt lån. Belåningsgraden visar hur stor del av bostadens värde du lånar – den får vara högst 85 procent enligt bolånetaket.
Skuldkvoten jämför lånet med din inkomst. Du kan ha låg belåningsgrad men hög skuldkvot om du köper en dyr bostad med begränsad inkomst. Omvänt kan du ha hög belåningsgrad men låg skuldkvot om inkomsten är god i förhållande till bostadens pris.
Båda påverkar amorteringskravet, men på olika sätt. Belåningsgraden styr det vanliga kravet, skuldkvoten det skärpta.
Påverkan på månadskostnaden
Det skärpta amorteringskravet höjer din månadskostnad märkbart. I exemplet ovan ökade amorteringen med 2 125 kr per månad när skuldkvoten passerade 4,5.
Högre amortering innebär att du betalar av lånet snabbare, vilket minskar den totala räntekostnaden över tid. Men det kräver också att du har råd med den högre månadskostnaden från start.
Banken prövar alltid din betalningsförmåga med en kalkylränta som ligger väsentligt högre än den faktiska räntan. Klarar du inte den prövningen med det skärpta amorteringskravet inräknat kan du behöva sänka lånebeloppet eller öka kontantinsatsen.
Undantag från det skärpta kravet
Det skärpta amorteringskravet gäller inte för alla lån. Är du över 60 år och köper en bostad som du ska bo i själv kan du få undantag. Detsamma gäller om du bor i en glesbefolkad kommun som Finansinspektionen har listat.
Banken kan också göra individuella undantag i särskilda fall, men det är ovanligt och kräver starka skäl.
Att tänka på vid låneplanering
Om din skuldkvot ligger nära 4,5 kan det vara värt att räkna på båda scenarierna. En något högre kontantinsats eller ett lägre lånbelopp kan ibland få dig under gränsen och spara tusentals kronor i månaden.
Tänk också på att skuldkvoten räknas på hushållsnivå. Köper du tillsammans med någon räknas era samlade inkomster, vilket kan ge utrymme för ett högre lån utan att passera gränsen.
Skuldkvoten är en del av bankens kreditprövning, men den viktigaste faktorn är fortfarande din faktiska betalningsförmåga. Banken bedömer om du har råd med lånet även vid högre räntor och oväntade utgifter.