Tre gränser som gäller samtidigt
När du ansöker om bolån prövar banken ditt ärende mot tre olika begränsningar. Alla tre måste vara uppfyllda, vilket innebär att den strängaste av dem blir avgörande.
Bolånetaket innebär att du får låna högst 85 % av bostadens värde. Kontantinsatsen måste alltså vara minst 15 %. Köper du en bostadsrätt för 3 000 000 kr kan du låna maximalt 2 550 000 kr, oavsett hur hög din inkomst är.
Skuldkvotstaket begränsar lånet till 4,5 gånger hushållets samlade bruttoårsinkomst. Tjänar du 500 000 kr per år får du låna högst 2 250 000 kr, även om bostaden kostar mer och du har råd med kontantinsatsen.
Bankens kvar-att-leva-på-kalkyl är en intern bedömning där banken räknar på om du har tillräckligt med pengar kvar varje månad efter att ränta, amortering och andra fasta utgifter är betalda. Kalkylen görs ofta med en högre ränta än dagens nivå för att säkerställa att du klarar framtida räntehöjningar.
Varför den lägsta gränsen avgör
Eftersom alla tre kraven måste vara uppfyllda är det den som ger det lägsta beloppet som blir din faktiska lånegräns. Ett exempel:
Du vill köpa en bostadsrätt för 3 000 000 kr och har en årsinkomst på 600 000 kr.
- Bolånetaket tillåter 85 % av 3 000 000 kr = 2 550 000 kr
- Skuldkvotstaket tillåter 4,5 × 600 000 kr = 2 700 000 kr
- Banken bedömer att du klarar månadskostnaden för 2 550 000 kr
I det här fallet är det bolånetaket som begränsar. Du får låna 2 550 000 kr och behöver en kontantinsats på 450 000 kr.
Hade du istället haft en inkomst på 500 000 kr hade skuldkvotstaket gett 2 250 000 kr, vilket då blivit den avgörande gränsen.
Bolånetaket: 85 % av bostadens värde
Bolånetaket är en fast regel som gäller alla låntagare. Du får låna högst 85 % av bostadens marknadsvärde, vilket innebär att kontantinsatsen måste vara minst 15 %.
Banken gör en egen värdering av bostaden, ofta baserad på köpeskillingen men ibland justerad utifrån jämförbara försäljningar i området. Det är bankens värdering, inte nödvändigtvis priset du betalar, som ligger till grund för beräkningen.
Vid köp av en bostadsrätt för 3 000 000 kr med 15 % kontantinsats blir lånet 2 550 000 kr. Belåningsgraden är då 85 %, vilket utlöser amorteringskravet på 2 % per år.
Skuldkvotstaket: 4,5 gånger årsinkomsten
Skuldkvotstaket begränsar hur mycket du får låna i förhållande till din inkomst. Lånet får inte överstiga 4,5 gånger hushållets samlade bruttoårsinkomst.
Bruttoårsinkomsten är din lön eller andra inkomster före skatt. Köper du tillsammans med någon räknas era inkomster ihop, vilket ökar utrymmet.
En person med 500 000 kr i årsinkomst får låna högst 2 250 000 kr. Två personer med 400 000 kr vardera får tillsammans låna upp till 3 600 000 kr.
Skuldkvotstaket kan bli den avgörande gränsen om du vill köpa en dyr bostad men har en relativt låg inkomst, även om du har råd med en stor kontantinsats.
Bankens kalkyl: kvar att leva på
Utöver de lagstadgade kraven gör banken en egen bedömning av din ekonomi. De räknar på vad du har kvar varje månad efter att ränta, amortering, avgifter och andra fasta utgifter är betalda.
Banken använder ofta en kalkylränta som ligger högre än dagens marknadsränta, vanligtvis mellan 5 % och 7 %, för att säkerställa att du klarar framtida räntehöjningar. De räknar också in amorteringskravet, som beror på belåningsgraden och förhållandet mellan lån och inkomst.
För en bostadsrätt till 3 000 000 kr med 85 % belåningsgrad och ränta på 3,07 % blir månadskostnaden 14 274 kr före ränteavdrag. Med amorteringskravet på 2 % per år tillkommer 4 250 kr per månad. Banken bedömer om du har tillräckligt med inkomst kvar efter dessa kostnader och dina övriga utgifter.
Har du en lägre belåningsgrad minskar både räntan och amorteringskravet. Vid 65 % belåningsgrad på samma bostad blir månadskostnaden 10 114 kr före ränteavdrag, med amortering på 1 625 kr per månad.
Belåningsgrad och amorteringskrav
Belåningsgraden är förhållandet mellan lån och bostadens värde. Den påverkar både amorteringskravet och bankens riskbedömning.
Över 70 % belåningsgrad gäller ett amorteringskrav på 2 % av lånet per år. Mellan 50 % och 70 % är kravet 1 %. Under 50 % finns inget lagstadgat krav, även om banken kan ställa egna villkor.
Överstiger lånet 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst tillkommer ytterligare 1 procentenhet i amortering, vilket innebär att det totala kravet kan bli 3 % per år.
Läs mer om hur amorteringskravet fungerar i vår guide om amorteringskravet.
Räkneexempel: olika belåningsgrader
Hög belåningsgrad, 85 %
En bostadsrätt för 3 000 000 kr med kontantinsats på 450 000 kr ger ett lån på 2 550 000 kr. Vid ränta på 3,07 % och amorteringskrav på 2 % per år blir månadskostnaden 14 274 kr före ränteavdrag, 12 317 kr efter.
Mellanskiktet, 65 %
Samma bostad med kontantinsats på 1 050 000 kr ger ett lån på 1 950 000 kr. Amorteringskravet sjunker till 1 % per år, och månadskostnaden blir 10 114 kr före ränteavdrag, 8 617 kr efter.
Låg belåningsgrad, 45 %
En villa för 5 000 000 kr med kontantinsats på 2 750 000 kr ger ett lån på 2 250 000 kr. Inget amorteringskrav gäller, och månadskostnaden blir 8 756 kr före ränteavdrag, 7 029 kr efter.
Vad händer om gränserna inte räcker till?
Om du inte når fram till önskat lånebelopp finns några vägar framåt:
- Öka kontantinsatsen om du har tillgång till mer kapital, vilket sänker belåningsgraden och minskar lånebehovet.
- Köp tillsammans med någon, vilket höjer den samlade inkomsten och därmed skuldkvotstaket.
- Välj en billigare bostad som passar inom de gränser som gäller för din ekonomi.
- Vänta och spara mer eller arbeta för att öka din inkomst innan du köper.
Banken kan inte göra undantag från bolånetaket eller skuldkvotstaket, eftersom dessa är lagstadgade. Däremot kan olika banker ha olika bedömningar av kvar-att-leva-på-kalkylen, vilket innebär att det kan löna sig att jämföra villkor.