Vad ingår i månadskostnaden?
När du räknar på vad bostaden kostar varje månad behöver du ta hänsyn till flera poster:
Ränta är kostnaden för att låna pengarna. Den beräknas på hela lånebeloppet och varierar beroende på om du valt rörlig eller bunden ränta. Med en rörlig ränta på 3,07 procent och ett lån på 2 550 000 kronor blir räntekostnaden cirka 6 524 kronor per månad.
Amortering är den del av lånet du betalar tillbaka varje månad. Hur mycket du måste amortera beror på belåningsgraden – alltså hur stor del av bostadens värde du lånat. Vid en belåningsgrad över 70 procent är kravet 2 procent av lånet per år, mellan 50 och 70 procent är det 1 procent, och under 50 procent finns inget krav. Läs mer om hur det fungerar i vår guide om amorteringskravet.
Månadsavgift tillkommer om du köper en bostadsrätt. Den täcker föreningens kostnader för drift, underhåll och eventuella lån i föreningen. Avgiften varierar kraftigt mellan olika föreningar.
Driftskostnader får du istället om du köper en villa. Hit hör el, vatten, sophämtning, försäkring och löpande underhåll. Även dessa kostnader varierar beroende på husets storlek, ålder och läge.
Räkneexempel: bostadsrätt med hög belåningsgrad
En bostadsrätt till 3 000 000 kronor med 15 procent kontantinsats ger ett lån på 2 550 000 kronor. Belåningsgraden blir då 85 procent.
Med en ränta på 3,07 procent och ett amorteringskrav på 2 procent per år (4 250 kronor per månad) landar månadskostnaden på 14 274 kronor före ränteavdrag. Efter ränteavdrag blir kostnaden 12 317 kronor per månad.
Räkneexempel: bostadsrätt med lägre belåningsgrad
Samma bostadsrätt till 3 000 000 kronor, men med 35 procent kontantinsats. Lånet blir 1 950 000 kronor och belåningsgraden 65 procent.
Nu sjunker amorteringskravet till 1 procent per år (1 625 kronor per månad). Månadskostnaden blir 10 114 kronor före ränteavdrag och 8 617 kronor efter.
Räkneexempel: villa med låg belåningsgrad
En villa till 5 000 000 kronor med 55 procent kontantinsats ger ett lån på 2 250 000 kronor. Belåningsgraden är 45 procent.
Här finns inget amorteringskrav. Med samma ränta på 3,07 procent blir månadskostnaden 8 756 kronor före ränteavdrag och 7 029 kronor efter. Till detta tillkommer villans driftskostnader.
Ränteavdraget sänker nettokostnaden
Ränteavdraget innebär att du får tillbaka 30 procent av räntekostnaden i deklarationen, upp till 100 000 kronor per person och år. Över den gränsen är avdraget 21 procent.
I praktiken betyder det att staten betalar ungefär en tredjedel av din räntekostnad. Amorteringen påverkas däremot inte – den betalas med beskattade pengar.
Det är därför nettokostnaden efter ränteavdrag är det relevanta talet när du jämför vad olika bostäder kostar. Skillnaden kan vara betydande: i exemplet med hög belåningsgrad är det nästan 2 000 kronor per månad.
Varför belåningsgraden spelar roll
Belåningsgraden styr både amorteringskravet och ofta även räntan. Ju mer du lånar i förhållande till bostadens värde, desto högre blir den månatliga kostnaden – både genom högre ränta och mer amortering.
I exemplen ovan syns skillnaden tydligt. Med 85 procent belåningsgrad blir månadskostnaden 12 317 kronor efter ränteavdrag. Med 65 procent belåningsgrad sjunker den till 8 617 kronor, trots att bostaden kostar lika mycket.
En större kontantinsats ger alltså lägre månadskostnad, men kräver mer eget kapital från start.
Vad påverkar kostnaden över tid?
Månadskostnaden är inte statisk. Räntan kan ändras, särskilt om du har rörlig ränta eller när en bindningstid löper ut. Amorteringen sänker belåningsgraden över tid, vilket kan minska amorteringskravet när du passerar 70 respektive 50 procent.
Månadsavgiften i en bostadsrättsförening kan höjas om föreningen behöver genomföra renoveringar eller om driftskostnaderna ökar. I en villa har du själv kontroll över underhållet, men också hela kostnadsansvaret.
Ränteavdraget kan också förändras om politiken ändras, även om det är en mer långsiktig faktor.