När amorteringskravet inte gäller
Amorteringskravet är kopplat till belåningsgraden — hur stor del av bostadens värde du har lånat. Under 50 % belåningsgrad finns inget lagstadgat krav på amortering. Mellan 50 % och 70 % är kravet 1 % av lånet per år, och över 70 % är det 2 % per år.
Ett exempel: vid en villa till 5 000 000 kr med 2 750 000 kr i kontantinsats blir lånet 2 250 000 kr och belåningsgraden 45 %. Då är amorteringskravet 0 kr per månad. Månadskostnaden blir 8 756 kr före ränteavdrag och 7 029 kr efter, med en ränta på 3,07 %.
Läs mer om hur kravet fungerar i vår guide om amorteringskravet.
Tillfälligt undantag vid särskilda skäl
Banken kan bevilja tillfälligt amorteringsfritt vid sjukdom, arbetslöshet, föräldraledighet eller andra liknande situationer. Undantaget gäller vanligtvis i högst ett år i taget och måste sökas på nytt om situationen fortsätter.
Banken gör en individuell bedömning. Det finns ingen automatisk rätt till befrielse, och kraven varierar mellan bankerna. Vissa kräver läkarintyg eller inkomstuppgifter, andra godtar en enklare ansökan.
Under perioden med amorteringsfritt står skulden kvar på samma nivå. Räntan löper på hela beloppet, och när undantaget upphör återgår det ordinarie amorteringskravet.
Vad det innebär att skulden står still
Amortering minskar skulden och därmed räntekostnaden över tid. Utan amortering betalar du ränta på hela lånet år efter år, även om bostadens värde stiger eller faller.
Jämför två exempel med en bostadsrätt till 3 000 000 kr:
Med hög belåningsgrad (85 %): Kontantinsats 450 000 kr, lån 2 550 000 kr. Amorteringskravet är 2 % per år, alltså 51 000 kr per år eller 4 250 kr per månad. Månadskostnaden blir 14 274 kr före ränteavdrag och 12 317 kr efter, med en ränta på 3,07 %.
Med mellanskiktet (65 %): Kontantinsats 1 050 000 kr, lån 1 950 000 kr. Amorteringskravet är 1 % per år, alltså 19 500 kr per år eller 1 625 kr per månad. Månadskostnaden blir 10 114 kr före ränteavdrag och 8 617 kr efter.
I det första fallet minskar skulden med 51 000 kr per år. I det andra fallet med 19 500 kr. Utan amortering förblir skulden 2 550 000 kr respektive 1 950 000 kr, och räntekostnaden förändras bara om räntenivån ändras.
Skärpt amorteringskrav vid hög skuldsättning
Om lånet överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst tillkommer ytterligare 1 procentenhet i amortering. Det skärpta kravet gäller oavsett belåningsgrad och kan inte undantas genom att sänka belåningsgraden under 50 %.
Ett hushåll med 600 000 kr i årsinkomst får alltså låna högst 2 700 000 kr utan att det skärpta kravet träder in. Överstiger lånet den gränsen blir amorteringskravet 3 % per år vid belåningsgrad över 70 %, 2 % mellan 50 % och 70 %, och 1 % under 50 %.
Ränta och ränteavdrag
Räntan på bolånet löper på hela skulden, oavsett om du amorterar eller inte. I räkneexemplen ovan används en ränta på 3,07 %, vilket är snitträntan för rörlig ränta med tre månaders bindningstid hos Hypoteket. Spridningen mellan bankerna ligger mellan 3,07 % och 3,58 % för samma produkt.
Ränteavdraget ger 30 % tillbaka på räntekostnaden upp till 100 000 kr per person och år. Över den gränsen är avdraget 21 %. Amortering påverkar inte avdraget direkt, men en lägre skuld ger lägre räntekostnad och därmed mindre att dra av.
Permanent amorteringsfritt
Under 50 % belåningsgrad kan du välja att aldrig amortera. Skulden står då kvar tills bostaden säljs eller du aktivt väljer att betala av. Det finns ingen tidsgräns och inget krav på att söka undantag.
Valet är ekonomiskt, inte juridiskt. Banken kan inte tvinga dig att amortera om belåningsgraden är under 50 %, men du betalar ränta på hela skulden så länge den finns kvar.