Hur det skärpta amorteringskravet fungerar
Det skärpta amorteringskravet träder i kraft när förhållandet mellan ditt bolån och hushållets bruttoårsinkomst – den så kallade skuldkvoten – överstiger 4,5. Regeln infördes för att begränsa skuldsättningen bland hushåll med höga lån i förhållande till inkomsten.
Skuldkvoten beräknas genom att dividera hela bolånet med hushållets samlade bruttoinkomst före skatt. Om du och en eventuell partner tillsammans tjänar 600 000 kronor per år och lånar 2 800 000 kronor blir skuldkvoten 4,67. Då passerar ni gränsen och det skärpta kravet börjar gälla.
Det viktiga att förstå är att det skärpta kravet inte ersätter det vanliga amorteringskravet som följer av belåningsgraden. I stället läggs 1 procentenhet till det krav som redan finns.
Amorteringskraven kombineras
Det vanliga amorteringskravet bygger på hur stor del av bostadens värde du lånar:
- Över 70 procent belåningsgrad: 2 procent av lånet per år
- Mellan 50 och 70 procent: 1 procent per år
- Under 50 procent: inget krav
När skuldkvoten överstiger 4,5 läggs ytterligare 1 procentenhet på. Det innebär att du kan hamna i tre olika lägen:
| Belåningsgrad | Vanligt krav | Med skärpt krav |
|---|---|---|
| Över 70 % | 2 % | 3 % |
| 50–70 % | 1 % | 2 % |
| Under 50 % | 0 % | 1 % |
Även om du har låg belåningsgrad och normalt inte skulle behöva amortera alls, måste du alltså amortera 1 procent per år om skuldkvoten är för hög.
Exempel: bostadsrätt med hög belåningsgrad och hög skuldkvot
En bostadsrätt kostar 3 000 000 kronor. Du betalar 15 procent kontant, alltså 450 000 kronor, och lånar 2 550 000 kronor. Belåningsgraden blir 85 procent.
Hushållets samlade bruttoinkomst är 500 000 kronor per år. Skuldkvoten blir då 2 550 000 / 500 000 = 5,1. Det är över gränsen 4,5.
Det vanliga amorteringskravet vid 85 procent belåningsgrad är 2 procent per år, vilket motsvarar 51 000 kronor per år eller 4 250 kronor per månad. Med det skärpta kravet tillkommer ytterligare 1 procent, totalt 3 procent. Det innebär en amortering på 76 500 kronor per år, eller 6 375 kronor per månad.
Med en ränta på 3,07 procent blir månadskostnaden 14 274 kronor före ränteavdrag och 12 317 kronor efter, men då med det vanliga amorteringskravet. Med det skärpta kravet ökar amorteringsdelen med 2 125 kronor per månad.
Vad räknas som hushållets inkomst
Banken räknar med hushållets samlade bruttoinkomst, alltså inkomsten före skatt. Om ni är två som ska stå på lånet läggs båda inkomsterna ihop. Det är den inkomst som banken godkänner vid kreditprövningen som används, inte nödvändigtvis vad som står på senaste årsbeskedet.
Tillfälliga inkomster eller bonus kan räknas med om de är återkommande och kan styrkas. Föräldrapenning och andra tillfälliga ersättningar räknas normalt inte med fullt ut.
När kravet upphör
Det skärpta amorteringskravet gäller så länge skuldkvoten överstiger 4,5. När du har amorterat ner lånet eller om hushållets inkomst ökar så att kvoten sjunker under gränsen, försvinner det extra kravet. Då återgår du till det vanliga amorteringskravet som enbart följer belåningsgraden.
Banken gör normalt ingen automatisk omprövning. Du behöver själv kontakta banken och begära att få amorteringskravet omräknat när förutsättningarna har förändrats.
Påverkan på kalkyl och lånelöfte
Det skärpta amorteringskravet påverkar både hur mycket du får låna och hur mycket du behöver betala varje månad. Banken räknar med den högre amorteringen när de bedömer din betalningsförmåga, vilket kan sänka det lånelöfte du får.
Om du ligger nära gränsen kan det vara värt att räkna på olika alternativ: en högre kontantinsats minskar både lånet och belåningsgraden, vilket kan sänka det totala amorteringskravet även om skuldkvoten fortfarande är hög. Att låna tillsammans med någon som har inkomst ökar hushållets totala inkomst och sänker skuldkvoten.
Tänk på att amorteringskravet är ett minimikrav. Du får alltid amortera mer om du vill, och att betala av snabbare minskar räntekostnaden över tid.