Bolånetaket bestämmer miniminivån
Bolånetaket är den regel som sätter gränsen för hur mycket du får låna. Sedan 2010 får banker inte låna ut mer än 85 procent av bostadens värde. Resterande 15 procent måste du själv ta med som kontantinsats.
Regeln gäller oavsett om du köper bostadsrätt eller villa, och oavsett var i landet bostaden ligger. Det är värderingen som räknas, inte priset säljaren begär. Banken gör en egen bedömning av marknadsvärdet, och det är den siffran som blir utgångspunkt för beräkningen.
Vad kontantinsatsen blir i kronor
Hur mycket du behöver i kontanter beror helt på bostadens pris. Här är några exempel:
| Bostadspris | Kontantinsats 15 % | Maximalt lån 85 % |
|---|---|---|
| 2 000 000 kr | 300 000 kr | 1 700 000 kr |
| 3 000 000 kr | 450 000 kr | 2 550 000 kr |
| 4 000 000 kr | 600 000 kr | 3 400 000 kr |
| 5 000 000 kr | 750 000 kr | 4 250 000 kr |
Har du mer än 15 procent kontant sänker du belåningsgraden, vilket påverkar både amorteringskravet och din månadskostnad.
Belåningsgrad och amorteringskrav hänger ihop
Belåningsgraden är hur stor andel av bostadens värde du lånar. Den styr hur mycket du måste amortera varje år enligt amorteringskravet.
Exempel: bostadsrätt med 15 procent kontant
- Pris: 3 000 000 kr
- Kontantinsats: 15 procent = 450 000 kr
- Lån: 2 550 000 kr
- Belåningsgrad: 85 procent
- Amorteringskrav: 2 procent per år = 51 000 kr per år, 4 250 kr per månad
- Månadskostnad: 14 274 kr före ränteavdrag, 12 317 kr efter
Med en ränta på 3,07 procent blir månadskostnaden alltså drygt 14 000 kr innan ränteavdrag, och knappt 12 500 kr efter avdrag.
Exempel: samma bostad med 35 procent kontant
- Pris: 3 000 000 kr
- Kontantinsats: 35 procent = 1 050 000 kr
- Lån: 1 950 000 kr
- Belåningsgrad: 65 procent
- Amorteringskrav: 1 procent per år = 19 500 kr per år, 1 625 kr per månad
- Månadskostnad: 10 114 kr före ränteavdrag, 8 617 kr efter
Här sjunker både amorteringskravet och månadskostnaden kraftigt. Belåningsgraden hamnar mellan 50 och 70 procent, vilket innebär att amorteringskravet halveras till 1 procent per år.
Exempel: villa med 55 procent kontant
- Pris: 5 000 000 kr
- Kontantinsats: 55 procent = 2 750 000 kr
- Lån: 2 250 000 kr
- Belåningsgrad: 45 procent
- Amorteringskrav: 0 procent per år
- Månadskostnad: 8 756 kr före ränteavdrag, 7 029 kr efter
Under 50 procent belåningsgrad försvinner amorteringskravet helt. Månadskostnaden består då bara av räntan.
Lånelöfte är inte samma sak som lån
Många blandar ihop lånelöfte och bolån. Ett lånelöfte visar vad banken i teorin kan tänka sig att låna ut till dig, baserat på din inkomst och dina skulder. Men det är inte en garanti för att du får låna det beloppet.
När du hittat en bostad gör banken en ny bedömning. Då väger de in bostadens värde, och bolånetaket slår till. Även om ditt lånelöfte säger 3 000 000 kr får du bara låna 85 procent av bostadens värde. Resten måste du ha kontant.
Lånelöftet kan också begränsas av det skärpta amorteringskravet. Överstiger lånet 4,5 gånger din hushållsinkomst tillkommer ytterligare 1 procentenhet i amortering, vilket höjer månadskostnaden och kan göra att banken bedömer att du inte har råd.
Vad räknas som kontantinsats?
Kontantinsatsen behöver inte vara kontanter på bankkontot. Det kan vara:
- Sparade pengar
- Sålda värdepapper eller fonder
- Vinst från tidigare bostadsförsäljning
- Gåva eller förskott på arv
Vissa banker godkänner också blancolån som en del av kontantinsatsen, men det är ovanligt och innebär högre totalkostnad eftersom blancolån har betydligt högre ränta än bolån.
Banken vill se att pengarna finns tillgängliga när köpet ska genomföras. Du behöver kunna visa kontoutdrag eller annan dokumentation.
Varför finns bolånetaket?
Bolånetaket infördes för att minska risken för hushåll och för det finansiella systemet. Ju mer du lånar i förhållande till bostadens värde, desto större blir problemet om bostadspriserna faller.
Med 15 procent kontantinsats har du en buffert. Om bostadspriserna sjunker med 10 procent är du fortfarande inte skuldsatt över bostadens värde. Utan bolånetaket skulle fler hushåll riskera att hamna i en situation där lånet är större än vad bostaden är värd, vilket försvårar en eventuell försäljning och ökar risken för betalningsproblem.
Regeln gäller alla, oavsett inkomst eller ekonomisk situation. Banken får inte göra undantag.